"العسال" يشيد بالضوابط الجديدة لتنظيم السوق العقاري
- محمد خالد العسال
- 2022/06/23
أشاد محمد خالد العسال الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة "مصر إيطاليا" العقارية، بقرارات الحكومة بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري،معتبرا أنها ستساهم في تنظيم سوق العقارات وتدعم الطلب على العقار .
وأكد "العسال" أن القرار الذي يسنهدف في الأساس ضبط عمليات بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى وتنظيم العلاقة بين جميع الأطراف فى السوق العقاري/ سيؤثر في النهاية تأثيرا إيجابيا على قطاع الاستثمار العقارى في مصر .
وأضاف العسال ان توقيت صدور القرارات في غاية الاهمية لأن عدد شركات التطوير العقاري في تزايد مستمر ولابد من وجود آلية تساهم في الحفاظ على حقوق العميل في استلام وحدته بالمواصفات التي تعاقد عليها، من خلال وضع آليات واضحة للتعامل بين الشركات والعملاء بما يحفظ حقوق كل منهم، بالإضافة الى المساهمة في إعادة تشكيل السوق العقاري وتعديل نموذج العمل به.
وأصدر الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، قرارا أمس ينظم كل «كبيرة وصغيرة» فى بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين، فى خطوة رحب بها مسئولو عدة شركات تطوير عقارى، لدورها فى تنظيم السوق وخدمة الشركات الجادة.
وأعلن مجلس الوزراء أمس صدور قرار ينص على إلزام جهات الولاية بإدراج ضوابط بيع الوحدات ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى، وإدراجها ضمن العقود المبرمة مع المطورين العقاريين.
وحدد القرار عدة ضوابط منها إلزام المطور بفتح حساب بنكى مستقل للمشروع أو المرحلة المعروضة للبيع، يتم فيه إيداع وصرف كل ما يخص المشروع / المرحلة من إيرادات ومصروفات، سواء كانت شيكات أو نقدا فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة، وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة التى تفوق 1000 فدان.
وفى حالة حصول المطور العقارى على قرض للمشروع / المرحلة، فإنه يلتزم بفتح حساب مدين، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات، أو أى حساب آخر مع الخضوع لجميع قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزى.
تشمل الضوابط الالتزام بالبرنامج الزمنى المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع/ المرحلة، ويجوز للمطور أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع فى ذات الوقت مع الالتزام بالضوابط الملزمة.
وحول قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، نصت الضوابط على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد من الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.
ويلتزم المطور بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع أو المرحلة، تتناسب قيمته مع المساحة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ نقدى أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أوالتسهيلات الائتمانية، أو خطاب ضمان بنكى.
ونصت قواعد الإعلان عن بيع الوحدات على أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالى اللازم للمرحلة أو الجزء المراد بيعه بالحساب البنكى الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد.
وعلى المطور تسليم تقرير مالى نصف سنوى إلى جهة الولاية، يكون معتمدا من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يوما من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.
يلتزم المطور العقارى بالاحتفاظ باحتياطى %5 أو خطاب بنكى من إجمالى التحصيلات بالحساب البنكى لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، والتى تخصم من هذا الاحتياطى، وتنخفض المبالغ المخصصة للاحتياطى بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطي، ويتم الإفراج عن المتبقى منه بعد إتمام تسليم المرحلة.
ووفقا للقواعد، يجب أن يكون مراقب حسابات المطور من المقيدين بسجل مراقبى الحسابات لدى البنك المركزى، أو الهيئة العامة للرقابة المالية، كما يجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى %50 من المطروح شريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع.
وفى حالة عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور والعميل، وعند تأخر المطور فى تسليم الوحدة عن الموعد المتفق عليه فى العقد، شريطة التزام جهة الولاية باستخراج التراخيص، وبشرط التزام العميل بكل بنود العقد وسداد الأقساط المستحقة عليه فى مواعيدها، يتم منح المطور 12 شهرا للالتزام بتسليم الوحدة طبقا للتاريخ المحدد بالعقد، وإذا تجاوزت مدة التأخير 12 شهرا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.
وفى حال تجاوز مدة التأخير 24 شهرا يحق للعميل الاختيار بين الاستمرار لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده خلال 3 شهور من الطلب.
ويسرى حكم مادة الفسخ على جميع المشروعات، بما فى ذلك الجارى تنفيذها قبل الضوابط، وفى حال النص فى العقود المبرمة بين المطور والعميل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الواردة بالعقد، وعلى المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجارى تنفيذها فى حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال 12 شهرا من تاريخ صدور الضوابط.
وبالنسبة للمشروعات الجارى تنفيذها، ألزمت الضوابط المطور بفتح حساب بنكى للمراحل اللاحقة، والتى سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبى الحسابات مع إيداع المتحصلات من مبيعات سابقة فى الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة.
وفى حال الإخلال بالضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميا وإمهاله 6 شهور لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيامه بذلك، يكون لجهة الولاية وقف جميع الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة ثم الإعلان فى وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط.
وأكدت الحكومة أن الضوابط تسرى على جميع مشروعات التطوير العقارى سواء السكنية أو السياحية.
