H C ترصد تأثير المتغيرات على 6 شركات عقارية وتتوقع تنامي الوحدات الفندقية
- مريم السعدني
- 2023/02/09
أصدرت H C "اتش سى" لتداول الأوراق المالية والسندات، تقريرا محدثا لإلقاء الضوء على أداء 6 شركات رئيسية في القطاع العقاري في أعقاب التطورات الأخيرة في السوق، من بينها أوراسكوم وبالم هيلز ومجموعة طلعت مصطفى، حيث أشار التقرير إلى تنامي الاتجاه للنشاط الفندقي، للتغلب على التحديات الراهنة وتوقع أن يؤدي تيسير السياسات النقدية وتطوير سوق الرهن العقاري لدفع أداء السوق .
وصرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة "اتش سي" بأن التضخم المتزايد يؤدي إلى الضغط على القدرة الشرائية و تصاعد التكاليف، وأن بيئة التضخم المرتفع، والتي تسببت في أسعار فائدة حقيقية سلبية، عملت تاريخياً في صالح قطاع العقارات المصري، حيث ينظر المستثمرون إليه عادة على أنه ملاذ آمن. ومع ذلك، فإن مقومات الاقتصاد الكلي الحالية تمثل تحديًا لهذه الصناعة .
وتابع التقرير موضحا أن ضغوط التكلفة التضخمية، الناتجة عن ارتفاع معدلات التضخم، والذي بلغ متوسط 13.8٪ في عام 2022، أدت إلى زيادة التكاليف ودفعت المطورين إلى اللجوء إلى توريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، مما ضغط على هوامش التشغيل لديهم، متوقعا أن يستمر هذا حتى عام 2023 ، في ظل تنبؤات بأن يبلغ متوسط التضخم 21.5 % .
وأشار إلى أن رفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة 800 نقطة أساس في عام 2022، وانخفاض قيمة الجنيه المصري بنسبة 37% في عام 2022 وبنسبة 18% من بداية العام وحتى الآن. لمكافحة الدولرة والسيطرة التضخم، كما أصدرت البنوك العامة المصرية شهادات إيداع ذات عائد مرتفع، تقدم معدل فائدة يصل إلى 25 % وحذت حذوها البنوك الخاصة.
وذكر تقرير اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات ، أن الشهادات ذات العائد المرتفع تتنافس مع الاستثمار في القطاع العقاري، مما يؤثر سلبًا على قيمة مبيعات القطاع التي نمت فقط بنسبة 8% في 9 أشهر من 2022، بينما انخفض حجم المبيعات بنسبة 5% على أساس سنوي ، على عكس النمو بنسبة 59% في عام 2021، بالنسبة للمطورين الستة الذين تم اختيارهم كمؤشر لحركة السوق. والذي كان مدفوعًا بالحجم والقيمة. لم يتمكن المطورون من خطط تيسير السداد أكثر من ذلك، لأن خطط تيسير السداد في السنوات السابقة قد اثرت على تدفقاتهم النقدية، مما أثار مخاوف بشأن القدرة الشرائية للعقارات. نتوقع في عام 2023 أن يكون نمو المبيعات مدفوعًا بارتفاع الأسعار.”
أضافت مريم السعدني: ” يقودنا انتعاش قطاع السياحة وانخفاض قيمة الجنيه المصري إلى تفضيل المطورين المستثمرين في مجال الضيافة الفندقة؛ بينما نراقب الشركات المستهدفه لصفقات الاندماج والاستحواذ: نظرًا لتوقعاتنا لسعر العملة وتعافي قطاع السياحة، والذي يتضح من ارتفاع معدلات إشغال الفنادق، فإننا نرجح الشركات التي لديها استثمارات كبيرة في قطاع ضيافة/الفندقة، ومنها أوراسكوم للتنمية مصر ومجموعة طلعت مصطفى القابضة. أيضًا، في ضوء بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، نرشح المطورين الذين نشطوا في تخفيض عبء الدين من ميزانياتهم ا وبناء مخزون وحدات جاهزة للتسليم مما يميزهم من حيث التكلفة، مثل شركة بالم هيلز للتعمير. تتمتع الأسهم الثلاثة أيضًا بماليات قوية وسيولة سوقية جيدة. نتوقع أن ثلاث من الشركات الست تحت تغطيتنا مستهدفه لصفقات الاندماج والاستحواذ و/أو تخضع حاليًا لصفقة مثل صفقة بيع اوراسكوم للتنمية مصر المحتملة لشركة أوراسكوم العقارية (إحدى شركاتها الفرعية) إلى شركة سوديك، قيد الدراسة. أيضاً، في رأينا، شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير ومصر الجديدة للاسكان والتعمير هما المطوران الآخران اللذان نعتقد أنهما على الأرجح موضوع استحواذ محتمل بسبب رصيدهم الجذاب من الأراضي. نتيجة لذلك، ارتفعت أسعار أسهم اوراسكوم للتنمية مصر ومدينة نصر للاسكان والتعمير مصر الجديدة للاسكان والتعمير بنسبة 20٪ و 43٪ و 18٪ بالترتيب خلال عام 2022، مما يعني أن قيمة الأرض 615 جنيهًا مصريًا/متر مربع لمصر الجديدة و 1,227 جنيهًا مصريًا/متر مربع لـ مدينة نصر بأسعار السوق الحالية. بناءا على النظرة المستقبلية للجنيه المصري، فإننا نحتفظ برؤية إيجابية للشركات المستهدفه لصفقات الاستحواذ خلال عام 2023، على الرغم من أنها تقدم ارباح محتملة أقل بناءً على تقييماتنا.
تتراوح معدل الصفقات/الصفقات المحتملة التي يراها السوق ما بين 878 جم/متر مربع الي 1,192 جم/متر مربع للأرض غير المطورة. أحدث عرض من شركة سوديك للاستحواذ على شركة أوراسكوم العقارية، وهي شركة تابعة لشركة أوراسكوم للتنمية مصر، تعكس قيمة الصفقة سعرًا قدره 878 جم/ متر مربع، أو 45 دولارًا أمريكيًا / متر مربع. من وجهة نظرنا، من المتوقع أن تشهد الصفقات المستقبلية المحتملة زيادة كبيرة على أساس قيمة الجنيه المصري.
اختتمت مريم السعدني تحليلها: ” تنعكس تحديات القطاع في أسعار الأسهم التي تتداول حاليًا بأقل من قيمتها العادلة بمتوسط مضاعف صافي قيمة الصول متوقع لعام 2023 و مضاعف ربحية قدرهما 0.34 مرة و 6.08 مرة ( باستثناء مصر الجديدة)، بالترتيب، مما يشير إلى أنه يتم التداول عند سعر منخفض بشكل مبالغ فيه، من وجهة نظرنا. لم يرتفع سعر سهمي بالم هيلز وطلعت مصطفى بنفس القدر الذي ارتفعت به أسهم الشركات العقارية الأخرى على الرغم من تحقيق الشركتين لنتائج جيدة، وبدأت بالم هيلز في برنامج شراء أسهم خزينة ، و توزيع الشركتين أرباح للمساهمين. يتم تداول بالم هيلز عند مضاعف لصافي قيمة الصول متوقع لعام 2023 0.29 مرة ، ويتم تداول طلعت مصطفى عند 0.32 مرة، وهو أقل من متوسط القطاع. تقدم بالم هيلز أعلى عائد محتمل بنسبة 83٪ وطلعت مصطفى بنسبة 57%، بينما يضع السوق قيمة سلبية لرصيد طلعت مصطفى من الأراضي.
من وجهة نظرنا، سيكون الانتعاش الاقتصادي وتيسير السياسات النقدية وتطوير سوق الرهن العقاري للشريحة الفوق-المتوسطة من العوامل الرئيسية الدافعة لأداء القطاع.”
